iwoev.org

Международный союз жилищного финансирования (International Union for Housing Finance) опубликовал статью директора, члена правления Инициативы "Жилищное хозяйство в Восточной Европе" Кнута Хёллера, в которой освещаются инновации в жилищном секторе Латвии. Полную версию статьи можно найти в ежеквартальном журнале Международного союза жилищного финансирования, издание весна 2021 года.

Структура жилищного фонда

Существующий жилищный фонд в Латвии быстро устаревает и теряет свою стоимость. Что делать со строительным фондом - один из самых сложных вопросов, поскольку страна продолжает переход к рыночной экономике. К 2050 году достижение климатической нейтральности за счет энергетической модернизации в уже возведенных зданиях необходимо сочетать с решением некоторых других фундаментальных проблем, как например, доступное и качественное жилье, наличие которого поспособствует тому, что жильцы будут оставаться в стране, а также повысит их мобильность внутри страны. В Латвии зарегистрировано около 1,4 млн. зданий общей площадью 206,56 млн. м², в том числе 363 900 жилых домов общей площадью 91,08 млн. м². Около 285 000 зданий отапливается. Наибольшее количество домов, это односемейные дома, их насчитывается порядка 309 900 (13 938 двухсемейные дома), но по площади это составляет всего 17,6%. Многоквартирные дома (три и более квартир) имеют наибольшую долю от общей площади (51,55 млн. м²), что состявляет 24,9%. Хотя они составляют только 2,81% (39 400) от общего фонда зданий. Почти половина (44%) жилых домов находится в столице Риге и ее окрестностях (Пририжье). В очень малонаселенном юго-восточном регионе Латгалии, граничащем с Россией и Беларусью, количество односемейных домов больше, чем в окрестностях Риги. Из примерно 1 млн. зданий, не используемых для проживания, только 18,5% расположены в Риге (около 74 000) и восьми других крупных городах Латвии (111 000). Из них только 108 000 отапливаются. Большая часть (44,5%) многоквартирных домов построена до 1941 года. Из них более 8 600 зданий имеют деревянные наружные стены. Здания послевоенных лет (1941-1960 гг.) были хорошего качества и для жилья возводились в основном кирпичные дома по типовым проектам сталинской эпохи.

2.2. Деформированный рынок жилья: доминируют домовладельцы, аренда в основном на теневом рынке

Как и во многих бывших коммунистических странах Центральной и Восточной Европы, домовладение является доминирующей формой собственности на латвийском рынке жилья. Приватизация жилищного фонда в 1990-х годах привела к тому, что чуть более 7 из 10 латвийских домашних хозяйств жили в доме, занимаемом владельцем (т.е. без непогашенной ипотечной или жилищной ссуды), что намного выше среднего показателя по ОЭСР (чуть менее 43%). Менее 9% латвийских домашних хозяйств имеют собственность и проживают в ней, построенную при помощи ипотеки, что намного ниже среднего показателя по ОЭСР, составляющего почти 25%. В то же время латвийский рынок аренды, состоящий как из частного, так и из субсидируемого жилья, очень мал по сравнению с другими странами и составляет около 12% всех жилищных условий; в странах ОЭСР средний показатель составляет 28%. В результате можно сделать вывод, что в Латвии существует значительный «теневой» рынок аренды, но нет данных о размере этого сегмента рынка. Литва, Словацкая Республика, Венгрия, Польша, Словения и Эстония имеют во многом схожую жилищную структуру. Латвия, на которую в 2016 году приходилось 0,4% от общего жилищного фонда, имеет самый маленький социальный жилищный фонд в ЕС (в среднем 8%). На сегодняшний день 7 000 человек в ожидании жилья.

2.4. Отсутствие доступного жилья ограничивает общество

Есть еще одна проблема, но она не сразу очевидна из типичных индексов доступности жилья: большинство латвийцев не могут взять ипотечный кредит на покупку дома, а это означает, что многие арендаторы не могут позволить себе стать домовладельцами, а многие домовладельцы не могут переехать. По всей стране менее половины домашних хозяйств могут получить новую ипотеку на квартиру площадью 50 м², в то время как только треть может получить ипотеку на квартиру площадью 75 м². ОЭСР называет эту группу так называемыми «недостающими средними» домашними хозяйствами и считает, что они сталкиваются с проблемой неспособности финансировать покупку жилья. Вторая причина заключается в том, что большая часть домовладельцев (которые не могут получать существующие жилищные пособия) живут в домах низкого качества и не в состоянии покрыть расходы на техническое обслуживание или модернизацию (OECD 2020, стр. 51). Это приводит к ситуации, что около 44% всех домашних хозяйств (= 1/3 населения) слишком богаты, чтобы снимать социальное жилье и получать жилищные пособия, и слишком бедны, чтобы получать ипотеку. Таким образом, правительство Латвии в настоящее время работает над вопросом доступности жилья и планирует различные программы по увеличению предложения доступного жилья и завершению реформы устаревшего закона об аренде. Дополнительной проблемой, связанной с оттоком населения и внутренней миграцией из провинции в Рижский мегаполис, является уровень вакантных площадей. Перепись населения и жилищного фонда 2011 года выявила еще один фактор, влияющий на структуру жилищного фонда - каждая пятая квартира не имеет постоянного жителя и является нежилой. Таким образом, остается одна проблема: что делать с жилищным фондом, который больше не нужен, и кто несет расходы по его сносу? (...)

Новости и события