Artikel über Innovation in Gebäudersektor

Die International Union for Housing Finance hat einen Artikel des Geschäftsführers des Initiative Wohnungswirtschaft Osteuropa (IWO) e.V., Knut Höller, veröffentlicht, der die Innovationen im lettischen Wohnungssektor beleuchtet. Der vollständige Artikel kann im Quarterly Journal der International Union for Housing Finance, Ausgabe Frühjahr 2021, nachgelesen werden.

Struktur des Gebäudebestands

Der vorhandene Wohnungsbestand in Lettland altert schnell und verliert an Wert. Der Umgang mit dem Gebäudebestand ist eine der schwierigsten Fragen beim weiteren Übergang des Landes zur Marktwirtschaft. Das Erreichen von Klimaneutralität bis 2050 im Gebäudebestand durch energetische Sanierung muss mit der Lösung einiger anderer grundlegender Probleme kombiniert werden, wie z. B. der Verfügbarkeit von bezahlbarem und qualitativ hochwertigem Wohnraum, um so die Bewohner zum Verbleib im Land zu bewegen und ihre Mobilität innerhalb des Landes zu erhöhen. In Lettland sind ca. 1,4 Millionen Gebäude mit einer Gesamtfläche von 206,56 Millionen m² registriert, darunter 363.900 Wohngebäude mit einer Gesamtfläche von 91,08 Mio. m². Etwa 285.000 Gebäude sind beheizt. Die Zahl der Einfamilienhäuser ist mit 309.900 (13.938 Zweifamilienhäuser) am größten, flächenmäßig beträgt sie aber nur 17,6 %. Die Mehrfamilienhäuser (drei und mehr Wohnungen) haben mit 24,9 % den größten Anteil an der Gesamtfläche (51,55 Mio. m²), obwohl sie nur 2,81% (39.400) des gesamten Gebäudebestandes ausmachen. Fast die Hälfte (44%) der Wohngebäude befindet sich in der Hauptstadt Riga und ihrer Umgebung (Pieriga). In der sehr dünn besiedelten südöstlichen Region Latgale, die an Russland und Belarus grenzt, ist die Zahl der Einfamilienhäuser größer als in der Umgebung von Riga. Von den rund 1 Mio. nicht zu Wohnzwecken genutzten Gebäuden befinden sich nur 18,5 % in Riga (ca. 74.000) und den anderen acht großen Städten Lettlands (111.000). Davon sind nur 108.000 beheizt. Ein großer Teil (44,5 %) der Mehrfamilienhäuser wurde vor 1941 gebaut. Von diesen haben mehr als 8.600 Gebäude Außenwände aus Holz. Die Bauten der Nachkriegsjahre (1941-1960) zeichneten sich durch eine gute Qualität aus, und im Wohnungsbau wurden im Rahmen der standardisierten Projekte der Stalin-Ära hauptsächlich Ziegelbauten errichtet.

2.2. Deformierter Wohnungsmarkt: Eigenheimbesitzer dominieren, Mietverhältnisse hauptsächlich im Schattenmarkt

Wie in vielen ehemals kommunistischen Ländern Mittel- und Osteuropas ist das Wohneigentum die bei weitem dominierende Eigentumsform auch auf dem lettischen Wohnungsmarkt. Die Privatisierung des Wohnungsbestandes in den 90er Jahren hatte zur Folge, dass etwas mehr als 7 von 10 lettischen Haushalten in Wohneigentum (d. h. ohne ausstehende Hypothek oder Wohnungsbaudarlehen) leben, was deutlich über dem OECD-Durchschnitt von knapp 43% liegt. Weniger als 9% der lettischen Haushalte leben in selbst genutztem Wohnraum mit einer Hypothek, was wiederum deutlich unter dem OECD-Durchschnitt von fast 25% liegt. Gleichzeitig ist der lettische Mietmarkt, der sowohl aus privatem als auch aus subventioniertem Wohnraum besteht, im internationalen Vergleich sehr klein und macht etwa 12 % aller Wohnverhältnisse aus; in der OECD sind es im Durchschnitt 28 %. Demzufolge kann man in Lettland auf einen beträchtlichen "Schatten"-Mietmarkt schlussfolgern, allerdings gibt es keine Daten zur Größe dieses Marktsegments. Litauen, die Slowakische Republik, Ungarn, Polen, Slowenien und Estland haben eine weitgehend ähnliche Struktur der Wohnverhältnisse. Mit einem Anteil von 0,4 % am Gesamtwohnungsbestand im Jahr 2016 hat Lettland den kleinsten Sozialwohnungsbestand in der EU (im Durchschnitt 8 %). Derzeit warten 7.000 Menschen auf eine Wohnung.

2.4. Mangel an bezahlbarem Wohnraum schränkt die Gesellschaft ein

Es gibt noch eine weitere Herausforderung, die jedoch aus den typischen Indizes zur Erschwinglichkeit von Wohnraum nicht sofort ersichtlich ist: Die meisten Letten können keine Hypothek für den Kauf eines Hauses aufnehmen, was bedeutet, dass viele Mieter es sich nicht leisten können, Hauseigentümer zu werden, und viele Hauseigentümer nicht umzuziehen können. Im ganzen Land könnte sich weniger als die Hälfte der Haushalte eine neue Hypothek für eine 50 m2 große Wohnung leisten, während nur ein Drittel eine Hypothek für eine 75 m2 große Wohnung aufbringen könnte. Die OECD nennt diese Gruppe die so genannten Haushalte der "fehlenden Mitte" und sieht sie vor folgenden Herausforderungen: "Erstens fehlt es dem Wohnungsmarkt an erschwinglichen Mietwohnungsalternativen, die typischerweise für Haushalte mit niedrigem und unterem mittlerem Einkommen zur Verfügung stehen, die eine Hypothek für den Kauf eines Hauses nicht finanzieren können. Der zweite Grund ist, dass ein großer Teil der Hausbesitzer (die nicht in der Lage sind, bestehende Wohnbeihilfen in Anspruch zu nehmen) in Wohnungen von schlechter Qualität lebt und nicht in der Lage ist, die mit der Instandhaltung oder Aufrüstung verbundenen Kosten zu tragen "(OECD 2020, S. 51). Dies führt zu einer Situation, in der etwa 44 % aller Haushalte (= 1/3 der Bevölkerung) zu wohlhabend sind, um Sozialwohnungen zu mieten und Wohngeld in Anspruch zu nehmen, und zu arm, um eine Hypothek zu bekommen. Daher arbeitet die lettische Regierung derzeit an der Frage der Erschwinglichkeit von Wohnraum und plant verschiedene Programme, um das Angebot an bezahlbarem Wohnraum zu erhöhen und eine Reform des veralteten Mietrechts abzuschließen. Ein zusätzliches Problem, das mit dem Bevölkerungsrückgang und der internen Bevölkerungsmigration aus den Provinzen in die Metropolregion Riga zusammenhängt, ist der Wohnungsleerstand. Die Wohnungs- und Volkszählung 2011 ergab einen weiteren Faktor, der die Struktur des Wohnungsbestandes beeinflusst - jede fünfte Wohnung hat keinen ständigen Bewohner und ist unbewohnt. Eine Herausforderung bleibt also: Wie geht man mit dem nicht mehr benötigten Wohnungsbestand um und wer trägt die Kosten für dessen Beseitigung? (...)

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