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28. Oktober 2021
Jahreskonferenz
IVIM-Jahreskonferenz in Minsk widmet sich der Beteiligung der Bürger bei Gebäudesanierungen
IVIM blickt zum zwölften Mal auf das Jahr und wichtige Themen
Zum 12. Mal fand in Minsk die Jahreskonferenz des Internationale Konferenz des Internationalen Verbandes für Immobilienmanagement (IVIM) statt. Das Programm am 28. Oktober blickte auf die Wohnungsverwaltung in Belarus mit einem Schwerpunkt auf „Instrumente der Bewohnerbeteiligung an der energetischen Modernisierung von Mehrfamilienhäusern und Digitalisierung“. Beteiligt waren Vertreter von Verwaltungsgesellschaften, Verbänden der Wohnungseigentümergemeinschaften, Fachministerien und Bildungseinrichtungen aus Belarus, Deutschland, Estland, Lettland, Kasachstan, Russland, der Ukraine sowie Usbekistan.
Auf der Tagesordnung standen Vorschläge für Gesetzesänderungen im Förderprogramm der energetischen Modernisierung von Mehrfamilienhäusern in Belarus und die Rolle des Verwalters, ein optimales Modell der Bildung einer Wohnungseigentümergemeinschaft unter Berücksichtigung der Verwaltung und des Lebenszyklus des Gebäudes.
In Belarus wurden mit dem Präsidialerlass vom 4. September 2019 die grundlegenden Förderbedingungen für die energetische Sanierung von Mehrfamilienhäusern geschaffen. Der Staat übernimmt in Vorleistung einhundert Prozent der Sanierungskosten, trägt davon 50 Prozent als Zuschuss, und die Wohnungseigentümer refinanzieren fünfzig Prozent über einen Zeitraum von zehn Jahren. Bisher haben 2.337 Eigentümerversammlungen über die Beteiligung am Förderprogramm beraten, lediglich 30 entschieden sich für die Antragstellung und drei Sanierungsvorhaben wurden abgeschlossen. Die Konferenzteilnehmer analysierten die Gründe dafür.
Der Vorstandsvorsitzende des IVIM Werner Merkel empfahl, die Notwendigkeit der Sanierung besonders im Altbestand zu prüfen. Akteure der Sanierung sind die Eigentümer als Entscheidungsträger, Verwalter, Energieberater. Letztere begleiten das Sanierungsvorhaben über die Leistungsphasen des Projekts. Der Energieberater kennt den aktuellen Stand der Technik, gesetzliche Regelungen, hat Erfahrungen mit den Abläufen und Stolpersteinen auf der Baustelle. Er ermittelt den Aufwand, analysiert die Kosten und den Nutzen durch Einsparung. Der Verwalter spielt eine Schlüsselrolle. Er ist Vorbereiter, Steuerer und neutraler Begleiter. Er informiert die Wohnungseigentümer und führt die Entscheidung über Umfang, Kosten, beteiligte Fachleute und Baufirmen herbei. Von ihm werden Grundkompetenzen durch eine ordnungsgemäße Ausbildung erwartet. Er muss dabei keine spezifischen Sanierungskenntnisse besitzen, sondern die einzelnen Disziplinen koordinieren und leiten. Externe Fachleute werden für technische und organisatorische Lösungen einbezogen.
Wassil Liman, Vorsitzender des Verwalterverbandes aus Kiew, berichtete in seinem Beitrag, dass sich die Eigentümer trotz der Förderprogramme „Tjoplye kredity“ und „Energodom“ abwartend verhalten. Motiviert werden müssen auch die beteiligten Fachleute. Deswegen wurde für die Organisation der Eigentümerversammlungen eine zusätzliche Finanzierung der beauftragten Energieberater vorgesehen, die aber nicht kostendeckend über den vorgesehenen Zeitraum von drei Monaten war und zu keinen Veränderungen führte.
Gennadij Kaljonow, Geschäftsführer des IVIM, informierte, dass die belarussischen kommunalen Verwaltungsgesellschaften, zuständig für die Verwaltung von ca. drei Viertel der Mehrfamilienhäuser, keinerlei zusätzliche Finanzierung für die Organisation der Eigentümerversammlungen erhalten. Es steht aber auch nicht fest, dass allein durch die Finanzierung einer gründlicheren Vorbereitung der Versammlungen mehr Anträge auf Förderung der energetischen Sanierung zustande kommen werden. Es liegt bei einem Verwalter, ausgestattet mit den erforderlichen Kenntnissen und für seine beständige professionelle Arbeit angemessen honoriert. Dieser ist am Markt nicht vorhanden. Kaljonow begründete in diesem Zusammenhang die Notwendigkeit des Übergangs von der Selbstverwaltung zur professionellen WEG-Verwaltung. IVIM schlägt vor, in Belarus ein nationales System für die Ausbildung von Verwaltern aufzubauen. In Auswertung der Erfahrungen aus Deutschland, Lettland, Estland u.a. hat er einen Plan für die Ausbildung von Wohnungseigentumsverwaltern ausgearbeitet. Diese ist für Schulabgänger der neunten Klasse auf drei Jahre und für Schulabgänger der elften Klasse auf ein Jahr angelegt. Im Weiteren sollen einjährige Fortbildungskurse und -trainings angeboten werden. Angedacht ist auch eine Hochschulausbildung für Führungskräfte.
Olga Paschuk, Projektleiterin der IT-Firma "Bright Solutions“ aus Minsk, unterbreitete den Vorschlag, ein System für die Durchführung elektronischer Befragungen und Abstimmungen zu entwickeln. Mit dessen Hilfe kann man die Einberufung von Eigentümerversammlungen und die Tagesordnung beantragen und Protokolle archivieren. Die Informationen oder Links können auch per Telefon dupliziert und somit alle Eigentümer erreicht werden.
Juris Vidžis, Vorstandsmitglied des Lettischen Verwalterverbandes, bekräftigte die Idee und informierte, dass in Lettland ein solches System bereits seit zehn Jahren erfolgreich angewendet und heute von zwei Dritteln der Wohnungseigentümer genutzt wird.
Bernhard Schwarz, IWO-Projektleiter, berichtete über die Broschüre „Energieeffizient Sanieren“ für Belarus. Diese wird von der Deutschen Energie-Agentur (dena) unter Mitwirkung von IWO und IVIM erarbeitet. Sie soll einen Beitrag zur Schulung der für die Umsetzung des besagten Förderprogramms zuständigen kommunalen Verwaltungsgesellschaften leisten. Ziel ist, dass auf den Eigentümerversammlungen die Beschlussfassung über den Förderantrag erreicht wird. Inhalte sind die Notwendigkeit der energetischen Sanierung, Modelle und Rahmenbedingungen der Förderung, bauliche Maßnahmen und nicht zuletzt Techniken für die erfolgreiche Kommunikation mit den Eigentümern.
Alexander Sidorenko, Generaldirektor des „Instituts für die Entwicklung der Baubranche“ aus Moskau plädierte für die ganzheitliche energetische Modernisierung und Instandsetzung der Mehrfamilienhäuser. Nur auf diesem Wege kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in die Lage versetzt werden, das Mehrfamilienhaus nachhaltig zu verwalten.
Die These der Notwendigkeit der ganzheitlichen Modernisierung und Instandsetzung unterstützte Prof. Dr. Wsewolod Nikolajew aus Kiew. Deren Nichtbeachtung hätte in der Ukraine bisher zu einem Sanierungsrückstau von ca. 200 Millionen m² Wohnfläche geführt. Die Sanierungskosten würden sich auf ca. ein Drittel des Staatshaushaltes belaufen. Die Förderprogramme für die energetische Modernisierung würden nicht greifen, da nicht gleichzeitig auch die Instandsetzung finanziert werden kann. Ergo sollte als erstes die Bestandssicherung gefördert werden.
Rachima Ortikowa, Geschäftsführerin des Verbandes der professionellen Verwalter und Dienstleister im Wohnungsbestand Usbekistans, sprach über die Bedeutung der Professionalität der Verwalter. Im Jahre 2019 wurde das „Gesetz über die Verwaltung der Mehrfamilienhäuser“ verabschiedet, welches die Grundlagen für eine professionelle Verwaltung legt. Die wesentlichen Vorteile der Bestellung eines Verwalters bestehen in der rechtlichen Regelung seiner Verantwortlichkeit gegenüber den Wohnungseigentümern, der Bereitstellung ausgebildeten Personals, im Vorhandensein der Betriebsmittel und von Stammkapital als Sicherheit gegenüber den Eigentümern und in Kreditwürdigkeit. Die Risiken liegen in der Absicht der Gewinnerzielung durch überhöhte Verwaltungskosten, mangelnden Möglichkeiten der Eigentümer zur Kontrolle der erbrachten Leistungen sowie Schwierigkeiten im Verfahrensweg der Kündigung des Verwaltervertrages.
Der ausführliche Konferenzbericht in russischer Sprache wurde auf der Website des IVIM veröffentlicht (Link siehe rechte Spalte).
Für weitere Informationen wenden Sie sich gerne an Bernhard Schwarz | schwarz@iwoev.org | +49 30 2067 9802.